요즘 꼭 알아야 할 전·월세 계약 유의사항! 전세사기 예방법 총정리
전세사기 피해가 전국적으로 확산되면서, 세입자들의 불안감도 커지고 있습니다. 특히 깡통전세, 이중계약, 무자본 갭투자 등이 이슈가 되면서 전·월세 계약 시 사전 확인이 필수인 시대입니다. 본 포스트에서는 실제 계약 시 어떤 점들을 유의해야 하는지 구체적으로 알려드립니다.
1. 계약 전, 반드시 등기부등본 확인
등기부등본은 건물의 권리관계(소유자, 근저당권, 전세권, 가압류 등)을 확인할 수 있는 문서입니다. 계약 전 최신 등기부등본을 반드시 열람해 소유자가 계약 당사자인지, 기존 담보가 얼마인지 확인해야 합니다.
- 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 열람 가능
- 소유자와 계약자가 다르면 사기 의심!
- 선순위 채권(근저당, 전세권 등)이 많은 경우 피해야 함
2. 확정일자와 전입신고는 필수
확정일자와 전입신고를 통해 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 이를 통해 전세보증금을 일부라도 보호받을 수 있습니다.
- 계약서에 확정일자를 받아야 함 (동사무소 방문 또는 정부24 전자계약 가능)
- 입주 당일 전입신고로 대항력 확보
- 확정일자 + 전입신고 = 우선변제권 획득
3. 전세보증금 반환보증 가입하기
전세보증금이 위험한 경우 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증을 통해 반환보증에 가입하는 것을 추천합니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 일정 금액을 보장받을 수 있습니다.
- HUG 보증상품 안내
- SGI 서울보증 가입 가능
- 가입 조건: 등기부등본상 문제없고, 보증가입 가능 금액 내여야 함
4. 계약서 특약사항 꼼꼼히 작성
구두 계약보다 중요한 것이 계약서의 특약사항입니다. 분쟁 시 법적 효력을 가집니다. 다음 내용은 반드시 특약에 포함시키는 것이 좋습니다.
- 전입신고와 확정일자를 방해하지 않겠다는 조항
- 등기부등본상 변경 시 즉시 통보할 의무
- 보증금 반환 시기를 명확히 기재
- 임대인의 채무불이행 시 법적 조치 가능 조항
5. '깡통전세' 위험 지역인지 확인
최근 국토교통부, KB시세, LH 등에서 깡통전세 위험 지역 지도를 제공하고 있습니다. 지역 시세보다 전세금이 비정상적으로 높다면 사기 가능성이 큽니다.
6. 중개인 신뢰도 체크
계약을 중개하는 공인중개사가 정식 등록된 중개업소인지 확인하는 것도 중요합니다. 불법 중개인의 경우 책임 회피가 빈번하게 발생합니다.
- 공인중개사 등록 여부는 국토교통부 중개업 정보 공개시스템에서 확인 가능
- 계약 전 사업자등록증, 중개사 자격증 확인
7. 계약 전 주변 시세 반드시 비교
상식적인 시세보다 너무 저렴한 전세나 월세는 반드시 의심해야 합니다. '이 가격에 이런 집?' 하는 순간, 그게 함정일 수 있습니다.
- KB부동산, 호갱노노, 네이버부동산 등에서 주변 시세 확인
- 상식적인 시세 범위를 넘는 매물은 주의
📌 놓치면 안 되는 포인트
- 계약 전 등기부등본 확인은 필수!
- 입주 후 즉시 전입신고 + 확정일자 받아야 안전
- 전세보증금 반환보증 가입으로 보증금 방어
- 저가 전세 매물은 깡통전세일 가능성↑